Über die Notwendigkeit und Vorteile einer soliden Qualifizierung in der Immobilienbewertung

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Der Begriff des Sachverständigen oder Gutachters ist gesetzlich nicht geschützt. Sofern man die nötige Kompetenz und Fachkunde besitzt, kann man sich als Sachverständiger bezeichnen. Doch wie genau ist diese Kompetenz definiert? In welchen Bereichen und in welcher Tiefe muss man überhaupt fachkundig sein? Antworten hierauf erhalten Immobiliengutachter seit Jahren von der ADG. Mit rund 1.600 zertifizierten Gutachtern hat sich die Zertifizierung durch die HypZert mittlerweile zu einem Standard in der Kreditwirtschaft entwickelt. Seit Jahren steht die ADG Immobiliengutachtern sowohl bei der Vorbereitung auf die Zertifizierung als auch mit einem umfassenden Weiterbildungsangebot zur Seite.

Die aufgeführten Fragen sind in der Rechtsprechung nicht eindeutig geklärt und lassen daher einen Interpretationsspielraum zu. Dabei zeigt sich besonders in Krisenzeiten immer wieder, wie wichtig qualitativ hochwertige Immobilienbewertungen sind. Ein „Gütesiegel“ für Immobiliengutachter ist für Auftrag- und Arbeitgeber, aber auch für die Bankenaufsicht daher von großer Bedeutung. Die beste Möglichkeit, Sachverstand und Erfahrung unabhängig von Auftrag- bzw. Arbeitgeber und Herkunft/Status nachzuweisen, ist eine akkreditierte Zertifizierung nach der weltweit anerkannten ISO/IEC 17024.

Um diesen gerecht zu werden, arbeiten viele Pfandbriefbanken und Kreditinstitute vorwiegend mit Gutachtern und Gutachterinnen, die den Titel CIS HypZert tragen. Sie sind nach ISO/IEC 17024 zertifiziert und haben besondere Kenntnisse in der Markt- und Beleihungswertermittlung nachgewiesen. Dadurch erfüllen sie die gesetzlichen Anforderungen, die an Gutachter nach § 6 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) gestellt werden.

HypZert-Zertifizierung als Qualitätsbenchmark in der Kreditwirtschaft

Pfandbriefbanken können Immobiliendarlehen durch Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch besichern. Diese grundpfandrechtlich besicherten Darlehen können dann in die sogenannte Deckungsmasse eines Hypothekenpfandbriefs aufgenommen werden. Allerdings dürfen von dem zur Bestimmung der Werthaltigkeit des Darlehens zu ermittelnden Beleihungswert maximal 60 % zur Deckung bzw. Refinanzierung durch Hypothekenpfandbriefe genutzt werden. Auch für die Anrechnung des zu hinterlegenden Eigenkapitals bei Finanzierungen mit Immobiliensicherheiten ist eine nachhaltige Bewertung von immenser Bedeutung. All diese Vorgänge unterliegen hohen gesetzlichen Anforderungen.

Um diesen gerecht zu werden, arbeiten viele Pfandbriefbanken und Kreditinstitute vorwiegend mit Gutachtern und Gutachterinnen, die den Titel CIS HypZert tragen. Sie sind nach ISO/IEC 17024 zertifiziert und haben besondere Kenntnisse in der Markt- und Beleihungswertermittlung nachgewiesen. Dadurch erfüllen sie die gesetzlichen Anforderungen, die an Gutachter nach § 6 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) gestellt werden.

Die HypZert GmbH – Aufgaben und Ziele

Die HypZert GmbH ist eine Gesellschaft der sechs Spitzenverbände der deutschen Finanzwirtschaft:

  • Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR),
  • Bundesverband deutscher Banken e.V (BdB),
  • Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB),
  • Deutscher Sparkassen- und Giroverband (DSGV),
  • Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) und
  • Verband der privaten Bausparkassen

Seit 1996 werden Immobiliengutachter nach ISO/IEC 17024 zertifiziert. An die Kaufleute und Techniker, die sich bei HypZert zertifizieren lassen möchten, werden hohe Ansprüche gestellt. Erwartet wird ein hoher Ausbildungsstand, eine pro­fessionelle Arbeitsweise, langjährige Praxiserfahrung, die konsequente Einhaltung der Berufsgrundsätze sowie finanzwirt­schaftliche Expertise. Die von den Gutachtern erbrachten Leistungen werden regelmäßig geprüft und evaluiert.

Die HypZert ist für mehrere Zertifizierungsbereiche nach ISO/IEC 17024 anerkannt. So wurde sie 1997 als eines der ersten Unternehmen der Branche von der damals zuständigen Trägergemeinschaft für Akkreditierung GmbH, heute Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH (DAkkS), akkreditiert.

Darüber hinaus pflegt die HypZert ein umfangreiches internationales Netzwerk im Bereich Immobilienbewertung und ist Mitglied im europäischen Dachverband nationaler Immobilienbewertungsorganisationen „TEGoVA“ (Observerstatus). Des Weiteren besteht ein langjähriger Kooperationsvertrag mit der „Royal Institution of Chartered Surveyors“ (RICS) sowie dem US-amerikanischen „Appraisal Institute“ (AI), einer der weltweit führenden Berufsorganisationen im Bereich der Immobilienbewertung.

Auf Grund der hohen Standards und der internationalen Anerkennung gilt die HypZert GmbH als führendes Unternehmen in Deutschland für die Personalzertifizierung nach ISO/IEC 17024. Derzeit sind über 1.600 Gutachter durch HypZert zertifiziert. Damit dürfte sie die größte Gutachterorganisation im deutschsprachigen Raum sein.

Ausbildung und Prüfung für HypZert Gutachter

Die Ausbildung und Vorbereitung der Gutachter auf die Prüfung läuft unabhängig vom gesamten Zertifizierungsprozess und deshalb außerhalb der HypZert in den jeweiligen kreditwirtschaftlichen Akademien, wie zum Beispiel der Akademie deutscher Genossenschaften (ADG).  Dort werden die Teilnehmer gezielt und in Abstimmung mit dem Prüfstoffverzeichnis der HypZert, auf die Prüfung vorbereitet. Sämtliche Dozenten sind nicht im Prüfungsausschuss der HypZert tätig und somit auch zu keinem Zeitpunkt am Prüfungsverfahren beteiligt. Damit ist gewährleitet, dass Ausbildung und Zertifizierung vollkommen unabhängig voneinander sind.

Voraussetzung für die Zulassung zur Prüfung ist eine entsprechende Berufserfahrung sowie die Ordnungsmäßigkeit der einzureichenden Unterlagen, insbesondere der Gutachten. Die Prüfungen werden in der Regel zweimal jährlich abgenommen. Dabei muss eine schriftliche und für den Bereich CIS HypZert (F) zusätzlich eine mündliche Prüfung abgelegt werden. Die Prüfung gilt als bestanden, wenn der Antragssteller in schriftlicher und mündlicher Prüfung 70 % der Maximalpunktzahl erreicht. Dann wird die Zertifizierung für fünf Jahre erteilt. In dieser Zeit sind jährlich mindestens drei Fortbildungstage nachzuweisen. Des Weiteren muss der Gutachter während des fünfjährigen Zertifizierungszeitraumes mindestens drei Gutachten einreichen, die auf festgelegte Qualitätsstandards hin von der Zertifizierungsstelle überprüft werden. Für eine Verlängerung des Zertifikates um weitere fünf Jahre hat der derzertifizierte Gutachter in einem Fachgespräch nachzuweisen, dass sein Fachwissen dem aktuellen Stand des Zertifizierungsgebietes entspricht.

HypZert-Zertifizierungen

Immobiliengutachter haben in der Regel unterschiedliche Arbeitsschwerpunkte. Deshalb hat die HypZert ihr Angebot so gestaltet, dass jeder Gutachter die für ihn relevante Zertifizierung absolvieren kann:

Immobiliengutachter für Standardobjekte

Ein Großteil der Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt wird mit Wohnimmobilien getätigt. Viele Gutachter sind hauptsächlich in diesem Bereich tätig. Damit sie ihr Know-how nachweisen können, vergibt HypZert die Zertifizierung zum Immobiliengutachter für Standardobjekte, kurz „CIS HypZert (S)“.

Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke

Bereits seit der Unternehmensgründung im Jahr 1996 bietet HypZert die Zertifizierung zum Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke, kurz „CIS HypZert (F)“ an. Schwerpunkt dieser Zertifizierung ist die Ermittlung des Markt- und Beleihungswertes, insbesondere für Spezialimmobilien wie Sozialimmobilien, Einkaufszentren oder Hotels.

Immobiliengutachter für Marktwertermittlung

Innerhalb Europas wird es zunehmend wichtiger, dass Immobiliengutachter die Anforderungen der unterschiedlichen Märkte erfüllen. Gutachter müssen gegenüber ihren Auftraggebern und Rating-Agenturen nachweisen können, dass sie für die Ermittlung des Marktwertes gemäß den internationalen Normen qualifiziert sind. Ein wichtiger Schritt dafür ist die Zertifizierung zum Immobiliengutachter für Marktwertermittlung, kurz „CIS HypZert (M)“.

Immobiliengutachter für Beleihungswertermittlungen im Ausland

Immobiliengutachter, deren Tätigkeitsschwerpunkt die Immobilienbewertung in einem anderen Land außerhalb der Bundesrepublik Deutschland ist und die bereits einen anerkannten Titel zur Ermittlung von Marktwerten besitzen, , können sich zum sich zum „Immobiliengutachter für Beleihungswertermittlungen“, kurz „CIS HypZert (MLV)“ weiterqualifizieren. Schwerpunkt dieser Zertifizierung ist die Beleihungswertermittlung von Objekten, die außerhalb Deutschlands liegen.

Vorteile für HypZert-Gutachter

Durch die HypZert Zertifizierung entstehen dem Gutachter nicht nur Vorteile gegenüber Auftrag- und Arbeitgebern. So bietet HypZert z.B. auch in Sachen „Networking“, hinsichtlich exklusiver Seminar- und Weiterbildungsangebote sowie spezieller Fachveröffentlichungen einen Mehrwert für die zertifizierten Gutachter:

Zugang zur Mitgliederhomepage

HypZert Gutachter erhalten Zugang zum passwortgeschützten Mitgliederbereich der Homepage www.hypzert.de. Hier findet man Fachartikel rund um die Immobilienbewertung, Informationen über die Arbeit der Regionalgruppen, neue bzw. bereits stattgefundene Vorträge und Seminare, aktuelle News aus der Branche und vieles mehr. Ganz exklusiv hat man die Möglichkeit, die aktuellsten Studienbriefe sowie die Studien der HypZert Fachgruppen kostenfrei herunterzuladen.

Teilnahme an Regionalgruppentreffen

Die 11 Regionalgruppen der HypZert veranstalten mehrmals jährlich Treffen, auf denen Branchenexperten zu aktuellen Themen referieren. Außerdem dienen diese Treffen dem Ausbau des eigenen Netzwerkes und werden gleichzeitig als Fortbildungsveranstaltung anerkannt.

Exklusive Seminare für HypZert-Gutachter

Für HypZert Gutachter veranstaltet die HypZert jährlich eine große Tagung, auf der verschiedene Seminare zu aktuellen Themen kostengünstig angeboten werden. Des Weiteren finden auch unterjährig regelmäßig hochwertige Seminare zu Themen rund um die Immobilienbewertung statt.

Die HypZert-Fachgruppen

Unter dem Dach der HypZert wurden verschiedene Fachgruppen gegründet, die sich mit unterschiedlichen Objektarten und Spezialbereichen der Bewertung beschäftigen: Besonderheiten der Immobilienbewertung im Ausland sowie für Nutzungsarten wie Beherbergung & Gastronomie, Einzelhandel, Landwirtschaft, Logistik- und Sozialimmobilien, aber auch bewertungsrelevante Schwerpunkte hinsichtlich Energie- & Umweltthemen. Von diesen Expertengruppen wurden inzwischen zahlreiche, in Fachkreisen anerkannte Studien veröffentlicht, die für HypZert Gutachter kostenlos zur Verfügung stehen und von interessierten Dritten entgeltlich über die HypZert Homepage erworben werden können.

Vergünstigungen im HypZert-Shop

HypZert Gutachter erhalten alle im HypZert angebotenen Produkte wie Publikationen, Studienbriefe etc. kostenfrei im Mitgliederbereich.

Kostenfreie Miet- und Preisspiegel

Die vdpResearch erstellt für alle Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland nach den Merkmalen Lage und Ausstattung differenzierte Preis- und Mietspiegel für Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Neuvertragsmieten. Diese werden nach einem bundesweit einheitlichen Modell aus den Transaktionsdaten abgeleitet. Sie sollen eine aktuelle und schnelle Übersicht über die allgemeine Struktur der Märkte geben. In Zusammenarbeit mit der HypZert werden diese Preis- und Mietspiegel den zertifizierten Gutachtern kostenfrei zur Verfügung gestellt.

Sonderkonditionen im Geodaten Service Portal "webmaps"

Über das Portal vdpresearch.webmaps.de erhalten HypZert Gutachter zu Sonderkonditionen Zugriff auf umfangreiches, lizenziertes Material für Ihre tägliche Arbeit, wie Stadtpläne, Landkarten, Liegenschaftskarten, Bodenrichtwerte, Senkrecht- und Schrägluftbilder, 360°-Straßenpanoramen, Risikodaten, Grundbuchauszüge oder auch tagesaktuelle Objektbesichtigungen. 

Kostenfreie App für Objektbesichtigungen

In Zusammenarbeit mit der vdpResearch hat die interfaceMA eine App für ein Besichtigungsprotokoll von Standard- und Individualobjekten entwickelt. Mit dieser Anwendung können alle bei der Objektbesichtigung relevanten Punkte erfasst sowie Bilder ergänzt werden. Das Protokoll ist dabei mit der Anwendung zur computerunterstützten Immobilienbewertung (CIB) der vdpResearch harmonisiert, d. h. die erfassten Daten können direkt in die Objektangaben der Bewertungsmasken übertragen und zur (teil-)automatisierten Bewertung der Objekte herangezogen werden:

Berufshaftpflichtversicherung: Prämiennachlass für freie Gutachter

Im Rahmen eines Kooperationsabkommens bietet die HDI Versicherung AG HypZert Gutachtern verschiedene Sonderkonditionen an, insbesondere bei der Firmen- und Berufshaftpflichtversicherung.

Vereinfachte Mitgliedschaft beim Appraisal Institute und RICS

Für die Marktwertermittlung außerhalb Deutschlands sind unsere erfahrenen Partnerorganisationen – das Appraisal Institute (Chicago) sowie die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) eine gute Ergänzung. HypZert Gutachter haben die Möglichkeit, durch Kooperationen mit dem US-amerikanischen Appraisal Institute sowie der RICS unter vereinfachten  Aufnahmebedingungen, Member of the Appraisal Institute (MAI) bzw. MRICS zu werden.

Qualifizierung für Immobilienbewertung im Kleindarlehensbereich

Im Bereich der Wohnimmobilienfinanzierung gab es in 2014 ein Neugeschäftsvolumen von rund 177 Mrd. Euro (Darlehensauszahlungen aller Kreditinstitute inkl. Lebensversicherer). Etwa 75 % davon entfielen auf Finanzierungen von Eigentumswohnungen und Eigenheimen - Objektarten, die im sogenannten Kleindarlehensbereich angesiedelt sind.

Von einem Kleindarlehen ist gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) die Rede, wenn der auf dem „im Inland gelegenen wohnwirtschaftlich genutzten Objekt (…) abzusichernde Darlehensbetrag unter Einbeziehung aller Vorlasten den Betrag von 400.000 Euro nicht übersteigt.

E-Learning-Qualifizierung für die "Bewertung wohnwirtschaftlich genutzter Objekte bei der Vergabe von Kleindarlehen

Für die in der Kreditwirtschaft tätigen Immobiliengutachter ist, wie bereits erwähnt, grundsätzlich § 6 BelWertV von Interesse. Dieser regelt die Anforderungen an die Gutachter. Dort sind eine Zertifizierung nach ISO/IEC 17024 sowie das Vorhandensein besonderer Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Beleihungswertermittlung explizit aufgeführt.

Eine Ausnahme gilt gemäß § 24 BelWertV für die Wertermittlung der Sicherheiten im Kleindarlehensbereich. Die jeweilige Person muss lediglich ausreichend geschult und qualifiziert sein.

Ein weiterer Grund, die Qualifizierungsmaßnahmen der Personen, die Immobilienbewertungen im Kleindarlehensbereich bzw. für Wohnimmobilien vornehmen, nachweisbar zu dokumentieren, sind europäische Richtlinien wie die CRR oder die Europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die bis 2016 auch in Deutschland umgesetzt werden und in Kraft treten soll. Auch nach diesen Richtlinien  sind die Qualifikation des Gutachters, seine Teilnahme an Qualifizierungsmaßnahmen sowie seine Unabhängigkeit entsprechend nachzuweisen und zu dokumentieren.

Eine fundierte Zusatzausbildung sowie ein entsprechendes Bewertungstool in diesem Bereich qualifizieren die jeweiligen Mitarbeiter, beschleunigen und werten die Arbeitsprozesse merklich auf und sichern somit die Qualität im Kreditprozess.

Um diese Anforderung in transparenter Form nachzuweisen, ist für Bankkaufleute bzw. Personen mit einer entsprechenden Ausbildung im Immobilienfinanzierungsbereich empfehlenswert, eine Ausbildung im Aufgabenbereich „Bewertung wohnwirtschaftlich genutzter Objekte bei der Vergabe von Kleindarlehen“ zu absolvieren.  Zu diesem Zweck hat die HypZert gemeinsam mit anerkannten Experten ein Weiterbildungsprogramm erstellt, das den hohen Anforderungen an Wertermittlungen gemäß den gesetzlichen Vorgaben gerecht wird.

Das Ausbildungsprogramm umfasst insgesamt 10 Lerneinheiten (Module), die innerhalb von 6 Monaten zu absolvieren sind.  Die Lerneinheiten sind praxisnah gestaltet und beinhalten  sämtliche für die Wertermittlung benötigten Informationen und Beispiele. Über gesetzliche Grundlagen und Basiswissen hinaus werden alle relevanten Objektarten systematisch durchgegangen. Anhand von Beispielen werden die verschiedenen Wertermittlungsverfahren erklärt sowie Hinweise für die Unterlagenbeschaffung, Herleitung von Kennzahlen und Objektbesichtigung gegeben. Weiterhin wird der Immobilienmarkt in Deutschland beschrieben und dabei auf die allgemeinen Rahmenbedingungen, also die Struktur des Wohnungsbestandes, die Versorgungssituation, die Wohnbautätigkeit und die Entwicklung der Segmente Eigenheime und Eigentumswohnungen eingegangen. Von der Bodenwertermittlung über die Einschätzung von Lasten bis zur Wertfindung wird jeder Schritt erklärt und mit Beispielen veranschaulicht.

Auf www.hypzert.de wird umfangreich über das Fortbildungsprogramm „Bewertung bei der Vergabe von Kleindarlehen“ informiert.

Die ADG unterstützt Sie mit folgenden HypZert-anerkannten Qualifizierunsgangeboten:

Mit rund 1.600 zertifizierten Gutachtern hat sich die Zertifizierung durch die HypZert mittlerweile zu einem Standard in der Kreditwirtschaft entwickelt. Seit Jahren steht die ADG Immobiliengutachtern sowohl bei der Vorbereitung auf die Zertifizierung als auch mit einem umfassenden Weiterbildungsangebot zur Seite.

Mit der Reihe „HypZert anerkannt“ liefert die ADG Antworten auf spezielle Fragen der Wertermittlung von Immobilien und zu aktuellen Themen. So stehen derzeit u.a. die Themen „Neue Wertermittlungsrichtlinien“, „Bauschäden-  und Mängel“ sowie „Aktuelle Entwicklungen im Immobilienmarkt und der Beleihungswertermittlung“ verstärkt bei den Wertermittlungen im Vordergrund. Beim gemeinsam mit dem BVR veranstalteten jährlichen „Gutachterforum der genossenschaftlichen FinanzGruppe“ können sich die Teilnehmer außerdem austauschen und vernetzen.

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Julia Best

M. A.
Expertin für HR und Training